Nowa Era Planowania Przestrzennego – Koniec Chaosu czy Kolejne Wyzwania?
Ostatnią tak wielką reformą było wejście w życie ustawy o planowaniu przestrzennym z dnia 7 lipca 1994 roku dzięki której, wszystkie miejscowe
plany obowiązujące w dniu wejścia powyższej ustawy, utraciły ważność z początkiem 2003 roku. Od tamtej pory mieliśmy 3 dokumenty, które
pozwalały zweryfikować, co można na danym gruncie zrobić.
Były to:
1.) Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego - który stanowił akt prawa miejscowego,
2.) Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego - który określał kierunek, w którym gmina chce przeznaczać dany obszar,
natomiast nie stanowił on aktu prawa miejscowego, przez co często się go nie trzymano,
3.) Decyzja o Warunkach Zabudowy - wydawana w drodze decyzji przez głowę danej gminy, która określała parametry zabudowy dla danej nieruchomości.
Ale z nią również były problemy. Dlaczego? Ponieważ dla jednej nieruchomości mogło być wydanych kilka różnych decyzji, które były równo ważne i dopóki nie była
któraś zatwierdzona pozwoleniem na budowę, bez tego mogliśmy dla jednej nieruchomości uzyskiwać decyzję pod mieszkaniówkę jednorodzinną,
jak i np. pod przemysł-usługi.
Gminy nie chcąc obciążać swojego budżetu uchwalaniem MPZP (w skali kraju przeliczając na powierzchnię gruntów około 1/3 powierzchni Polski
jest objęta MPZP), doprowadziły do tego, że mamy chaos w planowaniu i wśród terenów wykorzystanych pod mieszkaniówkę pojawiały się
np. wysypiska śmieci, oczyszczalnie ścieków czy zakłady przemysłowe.
I tutaj nadszedł rok 2023 a dokładnie wrzesień 2023, kiedy to weszła w życie nowelizacja planowania i zagospodarowania przestrzennego.
Nakłada ona na Gminy obowiązek opracowania i uchwalenia Planu Ogólnego do końca 2025.
Plan Ogólny 2026 … Nowe Reguły Zabudowy i Planowania Przestrzennego
Od 1 stycznia 2026 wejdą w życie opracowane i uchwalone przez Gminy Plany Ogólne. To opracowanie będzie tak samo ważne jak dotychczasowy MPZP i zastąpi jak
wiemy z praktyki mało ważne Studium. Stanie się on aktem prawa miejscowego, który będzie podstawowym dokumentem do weryfikacji zgodności MPZP, jak i Decyzji
o Warunkach Zabudowy. Od tego momentu, możliwość uzyskania Warunków Zabudowy będzie możliwe tylko dla terenu, na którym obowiązuje Plan Ogólny.
Jakie będą jego główne założenia?
- będzie określał funkcję terenów,
- będzie zawierał ramowe ustalenia dotyczące kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu,
- będzie zawierał informacje na temat zabudowy śródmiejskiej, dla której zostaną sformułowane szczególne zasady zagospodarowania m.in. minimalna powierzchnia,
- biologicznie czynna, odległości między budynkami, które są określone w przepisach ustawy prawa budowlanego,
- będzie zawierał również regulacje dotyczące standardów dostępności do infrastruktury społecznej i transportowej.
Mniej Dostępnych Gruntów i Więcej Roszczeń – Jakie mogą być skutki wprowadzenia Planu Ogólnego?
Wejście w życie Planu Ogólnego może nieść za sobą wiele konsekwencji. Tak jak to miało miejsce przy uchwalaniu Miejscowych Planów Zagospodarowania
Przestrzennego, tak i przy Planie Ogólnym, może pojawić się lawina roszczeń ze strony właścicieli za obniżenie wartości ich nieruchomości, a co za tym idzie, budżet
Gminy może być znacznie obciążony.
Dodatkowo, każdy teren przeznaczony pod inwestycję publiczną w Planie Ogólnym będzie musiał być wykupiony przez Gminę. Pomimo wprowadzenia zmian, która
ma wyłączać Plany Ogólne od kształtowania sposobu wykonywania prawa własności nieruchomości, kwestia odpowiedzialności odszkodowawczej Gminy z tytułu
uchwalenia planu miejscowego albo zmian, które spowodowały że korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy jest niemożliwy lub znacznie utrudniony, nie
ulegnie zmianie.
Ceny gruntów w ostatnim czasie poszły gwałtownie w górę.
Jak widać ceny w miastach stołecznych w ostatnim roku wzrosły średnio o 14 %.
Kiedy wejdzie w życie Plan Ogólny, działek z możliwością zabudowy może być mniej, a co za tym idzie ich ceny jeszcze bardziej wzrosną.
Jest to mało optymistyczna wizja, ale całkiem realna.
